Тип сделки:
Тип объекта:
Страна:
Цена:
Расширенный Поиск
Города Болгарии
Карта Болгарии
ильжо.рф

Оформление недвижимости в собственность в Болгарии

В последнее время все больше иностранных граждан приобретают или мечтают приобрести недвижимость за границей. Среди десятков стран болгарская недвижимость является одной из самых привлекательных. И дело даже не в том, что недвижимость в Болгарии постоянно растет в цене, делая ее привлекательной как объект инвестиций.

Болгария с ее удивительными песчаными пляжами и 300-солнечными днями в году традиционно являлась местом отдыха для многих туристов. Т.к. отдыхать в Болгарии можно круглый год, некоторые приобретают апартаменты в Болгарии исключительно с этой целью.

Вторая причина заключена в том, что недвижимость в Болгарии относительно дешева, по крайней мере, дом в Болгарии стоит намного меньше, чем такой же на черноморском побережье России. Но можно посмотреть на проблему несколько шире. Болгария в 2007 году вступила в Евросоюз, а значит, условия для занятия бизнесом здесь вполне благоприятны. Тем, кто создает бизнес или вкладывает деньги в недвижимость, выдается вид на жительство. Получается, что квартира в Болгарии становится своего рода трамплином для автоматического получения всех благ, которые дает Евросоюз. Приобрести недвижимость в Болгарии может как физическое, так и юридическое иностранное лицо.

При этом можно зарегистрировать фирму по адресу болгарской недвижимости и использовать ее как офис.

Иностранные собственники недвижимости в Болгарии имеют те же самые права, что и коренные болгарские жители. Например, купленная Вами квартира может сдаваться внаем.

В качестве объекта приобретения недвижимости в Болгарии иностранные граждане могут купить не только частный дом, но и коммерческую недвижимость в Болгарии, независимо от того, является владельцем физическое или юридическое лицо.

Но есть одно важное ограничение. Земля в Болгарии не является объектом продажи иностранным гражданам. Поэтому, приобретая недвижимость в Болгарии, вы не получаете права собственности на землю, на которой эта болгарская недвижимость находится. Зато не возбраняется оформление неограниченной по срокам аренды земли, на которой стоит дом или вилла.

Факт приобретения недвижимости в Болгарии оформляется у районного нотариуса. При этом подписывается акт передачи и выдается удостоверение на право собственности на недвижимость в Болгарии. Нотариус выполняет затем еще несколько операций юридического характера, в том числе и убеждается в юридической чистоте сделки, т.е. в отсутствии судебных или прочих исков, наложенных на болгарскую недвижимость. Важным документом является государственная оценка стоимости приобретаемой недвижимости в Болгарии. Цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости.

Владелец дома, квартиры или виллы должен оплачивать ежегодный налог на недвижимость в Болгарии и пошлину на вывоз бытовых отходов. Такого понятия как квартплата в стране не существует. Владелец недвижимости в Болгарии по показаниям счетчиков ежемесячно оплачивает фактически израсходованную воду, электроэнергии и тепло.

В целом государство очень лояльно относится к иностранным гражданам, решившим приобрести недвижимость в Болгарии, а потому никаких особых проблем покупка квартиры, виллы, апартаментов или другой болгарской недвижимости у российских граждан не вызывает.

Мы рекомендуем приобретать недвижимость на курортах Болгарии на этапе строительства.
Процесс покупки недвижимости в Болгарии достаточно прост.
Процесс оформления состоит из 4 этапов.

1. Вы можете выбрать объект недвижимости -лично посетить объекты в Болгарии.

2. Для посещения Болгарии предлагаем Вам приобрести ознакомительная поездка, что позволит Вам совместить отдых на Черноморском побережье с осмотром объектов недвижимости.

3. При выборе объекта недвижимости заключается договор и вносится аванс (1000 - 2000 евро), что является основанием для снятия данного объекта с продаж (либо полная стоимость), оговариваются сроки оплаты и строительства. Детали платежей, суммы и сроки указываются в договоре на основании плана строительной компании (у каждой компании, владельца комплекса, различны). При новом строительстве - оплата поэтапная, возможна беспроцентная рассрочка платежей. При полной оплате на стадии начального строительства предусматриваются скидки.

Для оформления недвижимости при покупке на иностранное физическое лицо нужно предоставить загранпаспорт, а при покупке на иностранное юридическое лицо - учредительные документы на фирму.

4. Перед совершением сделки нотариусу представляется выписка из регистра о "чистоте" объекта и государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. В выписке отражается наличие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела, а также подтверждается принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей, нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества и делает отметку о вписывании в самом нотариальном акте.

В ходе оформления взимаются следующие налоги и сборы: местный налог в бюджет - 2% от стоимости;
нотариальные сборы (исчисляются исходя из стоимости объекта); сбор за внесение записи в регистр.
Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже государственной (налоговой) оценки стоимости объекта.
Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы.
В общей сложности они составляют около 4% от стоимости, указанной в контракте.
Предварительный договор с застройщиком Далее подписывается предварительный договор, в котором описывается вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты. Главной обязанностью застройщика является своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства.

Что должно быть в предварительном договоре - объявление сторон, их контакты; - подробное описание объекта покупки; - цена покупки, суммы промежуточных плат и моменты их оплаты; - дата получения акта 16 (разрешения на пользование объектом) и санкции в отношении строителя за задержку с окончанием стройки; - подробное описание самого объекта на момент передачи собственнику; - санкции в случае задержки передачи в эксплуатацию; - санкции, в случае если одна из сторон передумает покупать или продавать объект, и период, за который деньги должны быть возвращены. Желательно, чтобы договор был составлен на двух языках - болгарском и русском или болгарском и английском.

В Болгарии, как мы писали выше, в большинстве случаев приобретается жилье на первичном рынке, то есть в новостройках. Вторичный рынок развит гораздо меньше: зачастую вторичное жилье значительно уступает первичному по качеству постройки, хотя иногда превосходит по местоположению. В случае приобретения вторичного жилья предварительный договор обычно не заключается, и участники сделки сразу переходят к ее следующей стадии.

Документы и заключение сделки При подписании нотариального акта (документ на право собственности) необходимо иметь при себе только загранпаспорт (если приобретается недвижимость без земли). Если есть желание переложить осуществление сделки на другого - специалиста, родственника, компаньона - необходима доверенность на оформление сделки и подписание акта или договора о покупке.

В окончательный договор должны быть внесены все владельцы недвижимости, при этом список владельцев составляется самим покупателем. Затем окончательный договор должен быть заверен у нотариуса. С этого момента, покупатель имеет при себе уже тот документ, на основании которого он получит документы на собственность. Далее застройщик, агент или сам покупатель регистрирует покупку недвижимости в суде - это обязательная процедура, чиновники суда вносят изменение обстоятельств по данному объекту в Государственный регистр недвижимого имущества. Ожидание решения суда составит от трех дней до недели.

После того как нотариальный документ получен, следует в течение двух месяцев подать декларацию о приобретении недвижимости в территориальную налоговую инспекцию по месту нахождения объекта. Также иностранец должен встать на учет в муниципалитет и в семидневный срок зарегистрировать собственность на свое имя в Булстате (Департамент статистики), чтобы получить там соответствующий индивидуальный код.

В целом, число документов, необходимых для приобретения недвижимости в Болгарии, и их содержание варьируются в зависимости от конкретной сделки. Но в любом случае итоговый документ - это нотариальный акт (документ на право собственности) о приобретении недвижимости, на котором должна быть отметка отдела по регистрации. Все процедуры могут занять больше времени, чем заявленно официально. Это обычно происходит из-за переноса слушаний в суде. Все документы оформляются на болгарском языке.

Можно пойти по более простому пути, доверив весь процесс приобретения болгарской недвижимости специалисту (юристу или риэлтору). А можно попытаться сэкономить на гонораре агента - самому встречаться с застройщиком, ходить к нотариусу, посещать Булстат, присутствовать в суде, вставать на учет в муниципалитет и оформлять документы для налоговых органов. Это уж кому как нравится.

Сопутствующие расходы

Необходимо также рассмотреть расходы по оформлению собственности. Сразу следует сказать, что эти суммы, оплачиваются покупателем. О затратах, которые понесет продавец, можно прочитать ниже в разделе "Содержание недвижимости".

Кроме регистрационного и гербового сбора (0,1-1,5%, в зависимости от стоимости объекта - чем он дороже, тем меньше процент) при оформлении документов на объект недвижимости покупатель выплачивает налог за перевод объекта недвижимости в собственность в размере около 2% от балансовой стоимости недвижимости (то есть около 1% от реальной цены апартамента). Дело в том, что налоговая оценка стоимости недвижимости (так называемая балансовая стоимость), осуществляемая территориальной налоговой службой и указываемая в Нотариальном акте, обычно составляет 50% от реальной цены сделки. Существует еще муниципальный налог (подробнее о нем также смотрите в разделе "Содержание недвижимости"), который оплачивается при окончательном оформлении сделки и составляет не более 1% от стоимости недвижимости в год. Размер оплаты услуг нотариуса составляет около 0,4% от стоимости объекта. Также вносится 0,01% сбора за регистрацию недвижимости в государственных архивах. Некоторую сумму, примерно 0,5% от стоимости, следует сразу рассчитать под непредвиденные расходы.

Теперь рассмотрим оптимальные пути оплаты покупки. Первый - оплата по безналичному расчету на основании предварительного договора купли-продажи. Российские банки принимают этот документ свободно. В целом, перевод денег может быть осуществлен как из российского банка, так и иностранного.

Второй путь - оплата наличными. При этом нужно учесть, что на вывоз денежных средств потребуется разрешение Центробанка, а на границе их потребуется декларировать. Однако уже в мае-июне 2010 года может вступить в силу закон, запрещающий оплату наличными. В таком случае расчеты будут производится через Государственный депозитный банк.