Как купить коттедж и не превратиться в обманутого дольщика

Проект «РБК недвижимость» собрал пошаговый мануал о том, как действовать, чтобы избежать превращения из без пяти минут счастливого обладателя коттеджа в обманутого дольщика.

Покупающие участки с подрядом нередко попадают в ситуацию, когда дом не достраивается, коммуникации не подводятся. И даже суд не всегда помогает. Участники вторых юридических дискуссий клуба главредов СМИ рынка недвижимости поделились опытом разрешения подобных ситуаций, а главное – умения не попадать в них.

Начинать надо со сбора максимума информации. Государство вмешивается в регулирование загородного рынка меньше, чем городского, где оно не может позволить себе подвергать большому риску единственное место проживания многих семей. Покупка квартиры от застройщика в ближайшем Подмосковье – тоже менее рисковый случай, чем приобретение коттеджа «под ключ». Но и в последнем случае снизить риск можно в разы благодаря хорошему знанию «матчасти» – особенностей процесса покупки, заключения договора и точному представлению о подрядчике. Не попасть впросак может помочь и понимание профессиональной терминологии: всех этих «точек врезки», «выделенных мощностей», «газопроводов высокого (низкого) давления», «охранных зон». Иногда внимательное чтение схемы коммуникаций помогает обнаружить участок, выпадающий из договора. А к проверке проекта договора лучше подключать профессионалов, в том числе профильных.

Покупатель должен хорошо понимать, какие слагаемые составляют стоимость покупки, а когда она оказывается много ниже, чем у аналогичных объектов, задуматься, в честь чего ему так «повезло».

Главная проблема, разрешить которую призван в процессе застройки девелопер – подключение к инфраструктуре и сетям или их прокладка. Цена решения этой проблемы может дойти до 50% цены участка. Расходами девелопера оказываются и налоги при покупке прав доступа к сетям и их продажи будущим собственникам участка. Подключение к сетям требует создания проекта дома, расчетов по электро-, водо- и газоснабжению. На круг получается недешево, поэтому продавать участки с коммуникациями девелоперам не выгодно, они обычно строят коттеджные поселки целиком. Если же девелопер продает один участок с подведенными коммуникациями, это может сигналить о плохо выстроенной финансовой схеме и нужде в «быстрых деньгах», или о том, что коммуникационных мощностей не хватает, и собственникам придется самим разбираться с этим вопросом и расширять «узкие места». Кроме того, такие девелоперы могут экономить на ливневке, что совсем не нужно собственникам при наших осадках, доходящих до наводнений.

Сейчас «нормальная» сотка с подведенными сетями стоит не дешевле $3 тысяч, цена возведения кв. м дома в поселке – не меньше $500, а маржа девелоперов обычно бывает не меньше 10% себестоимости объектов. Из этих цен и стоит исходить, если нет желания купить именно «по дешевке» и «если что», решать открывающиеся проблемы самостоятельно.

Безопаснее предпочитать застройщиков, предлагающих ту же структуру сделки всем клиентам. Если же предлагается выбор между покупкой земельного участка, участка с домом без коммуникаций, участка тем и другими, то есть риск, что часть соседей выберет одно, часть другое, часть третье. Как минимум, здесь сложно просчитать, что сколько на самом деле стоит. Максимум – можно получить ПМЖ с очень странной инфраструктурой. Промежуточный риск – выбравшие «полный пакет» будут платить дороже: цена коммуникаций окажется примерно той же, как если бы за них платили все, но будут платить лишь те, кто заказывал. Еще больше могут рисковать заключающие сделки, разбитые на составляющие (покупку земли, возведение дома, прокладку и подключение коммуникаций и сетей), ответственность за которые несут разные исполнители, никак друг с другом не связанные.

Финансовые и прочие гарантии застройщика должны быть четко прописаны в договоре. Чем подробнее, тем проще будет во всех непредвиденных поворотах ситуации (а они бывают). Эту ответственность можно выразить в пенях и штрафах и в праве клиента расторгнуть договор на выгодных для него условиях. Элитные девелоперы могут предлагать еще и гарантии банка или поручительства третьих лиц, к примеру, акционеров застройщика.

Покупатель должен четко знать об ограничениях на использование участка и обременениях, если таковые существуют. Для этого надо внимательно знакомиться с кадастровым паспортом. Участок может входить в зоны санитарной охраны источников водоснабжения, газопроводов и т. п.

Если, несмотря на все предосторожности, застройщик ухитрится не исполнить обязательств, можно обращаться в суд. В сделках, разбитых на составляющие с различными исполнителями, стоит обращать внимание суда на единого выгодоприобретателя не связанных внешне сделок – компанию, с которой шли все переговоры и подписывались документы, которая получала оплату и т. п. Если удастся это, привлечь застройщика к ответственности станет проще. Стоит помнить и позицию ВС РФ: потребитель не обязан иметь специальных знаний о купленном им сложном товаре, т. ч. доводы застройщика о согласии клиента на разделение сделки с заключением отдельных договоров, где 2 из 3 (о передаче земли и постройке дома) исполнены, суд может отвергнуть на основании отсутствия у покупателя необходимой информации. Однако в любом случае, прежде чем затеваться с судом, необходимо оценить, сколько он может отнять времени и средств. Если их покажется недостаточно или суд примет сторону застройщика, собственники в поселке могут объединиться в НКО и с помощью суда и процедуры банкротства застройщика добиться переоформления на него земель общего пользования и имеющейся инфраструктуры. В качекстве правообладателя участков НКО может получить и статус застройщика и завершить создание инфраструктуры с помощью взносов своих членов. В этом случае тоже стоит сперва прикинуть возможности и потери.