Купить квартиру для сдачи?

В 2012 году сооснователь небольшой студии в Сан-Франциско Джон Витли купил квартиру (на снимке), специально чтобы сдавать ее на airbnb. Год он сдавал ее удаленно и узнал благодаря этому некоторые полезные вещи, которыми решил поделиться с читателями.

Каждое предложение на airbnb имеет видный всем желающим календарь, показывающий, на какое время квартира сдана и когда она свободна. Пользуясь этим инструментом, очень легко с большой точностью вычислить, сколько зарабатывает хозяин квартиры. Это бесценный ресурс для исследования, с помощью которого можно более или менее точно решить, что будет в данном случае выгоднее – купить квартиру в Реутово, Владимире или Ярославле.

В США масса мест, где цены на недвижимость чрезвычайно низкие. Можно найти квартиру в большом городе, продающуюся дешевле, чем за $50 тысяч. Джон Витли нашел квартиру в 70 кв. м с одной спальней и ванной и теннисным кортом внизу в Лас-Вегасе за $40 тысяч. Идеально для усталого путешественника, желающего расслабиться после долгой дороги. Около $10 тысяч пришлось вложить, чтобы квартира выглядела мило. Расходы включили покупку всей мебели, ТВ и Apple ТВ, новые деревянные полы и окраску всех комнат. Некоторые проблемы были с доставкой мебели: в Вегасе нет Икеи. Джон Витли советует тем, кто, как он, хотел бы решать все проблемы дистанционно, заранее узнавать время доставки мебели и какие магазины есть поблизости, и заказывать заранее, до выезда на место для руководства процессом обстановки. Приведение квартиры в товарный вид заняло у Джона около трех недель. Однако можно было и быстрее, заметил он.

Когда квартира готова, время создать профиль на airbnb. Гости вполне резонно не спешат останавливаться в месте, не имеющем или имеющем мало отзывов. Джон какое-то время сдавал квартиру по низкой цене, чтобы получить хорошие отзывы. Обзаведясь ими, время поднимать цены.

На airbnb можно воспользоваться бесплатным фотографическим сервисом. Профессиональный фотограф делает бесплатные и отличные снимки. Удивительно, насколько от таких снимков может выиграть сдающий свою квартиру! Ранее в исследовательских целях Джон разместил пару аналогичных объявлений, отличавшихся лишь снимками (одни были сделаны на высококачественную зеркалку, другие – на его айфон). На объявление с хорошими фотографиями пришло в 10 раз больше откликов.

Напоследок цифры. Джон Витли купил квартиру за $40 тысяч, вложил еще $10 тысяч. За год он заработал на ней $19 тысяч, получая в месяц в среднем $1634. Чистый месячный доход (за вычетом расходов на уборку, оплату счетов и др.) составлял $1134, годовой – $13608. Могло быть больше, но Джон несколько недель сам останавливался в своей квартире с друзьями (ничего, естественно, ему не платившими). Таким образом, покупка квартиры должна окупиться года за 4.

Если идея понравилась, найдите хорошего управляющего и уборщика. Иначе сдавать удаленно будет просто невозможно. Уборщица обходится Джону в $200 в месяц. Она же сейчас отвечает на все запросы о сдаче квартиры на airbnb (логично: ей убирать) и является связующим контактным звеном между съемщиками и Джоном.

Следите за временем въезда/выезда. Нередко новые постояльцы въезжают в тот же день, в который выезжают прежние. Нужно быть уверенным, что к этому моменту жилье будет убрано. Джон установил обычное время выезда в полдень, заезда – в 3 часа дня.

Приобретите несколько наборов первой необходимости. Джон запасся тремя-четырьмя комплектами постельного белья и полотенец. Благодаря этому нет необходимости всё срочно перестирывать за 3 часа.

Купите термостат типа Nest. Он автоматически отключает отопление/кондиционирование, если в квартире какое-то время никто не живет и окупается благодаря сокращению расходов за пару месяцев.

Еще одна полезная вещь для удаленной сдачи квартиры – «умный замок» Lockitron, открывающий дверь с помощью цифрового ключа доступа на мобильнике, который можно выдать постояльцам. Это гораздо удобнее, чем просить кого-нибудь вручать ключи гостю, чей рейс может и задержаться.

Плохие отзывы могут убить вас. Сам Джон живет в постоянном страхе таких отзывов и сам плохих своим гостям не пишет, чтобы они не ответили ему тем же.

Доход от сдачи квартиры – не совсем «пассивный». Хотя большинство гостей приезжает, уезжает, оставляет отзыв – и на этом всё, т. е. никаких контактов с хозяином нет, у некоторых бывают вопросы или случаи, требующие внимания. Поэтому надо всегда быть доступным по телефону, чтобы в случае чего быть в курсе и решить возникшую проблему.