Загородный дом: как правильно купить кота в мешке

Готовый загородный дом на продажу напоминает кота в мешке: очень уж сложно оценить качество. Но выбрать и купить коттедж, в который не придется вкладывать десятки, а то и сотни тысяч, возможно, даже баксов, всё же реально, утверждает ресурс http://www.1realty.ua. В любом случае покупать готовый объект проще, чем строить.



Для начала надо понимать, что с плохим качеством строительства можно столкнуться и в элитном дачном поселке, и в обычном товариществе. Как и наоборот. Бывалые покупатели заранее готовы к перспективе доведения до ума «дома под ключ» пару лет и считают такой вариант нормальным.

Качеством российские строители в массе не отличались как минимум с советских времен, а в 90-е еще и ПТУ и прочие заведения, готовившие строителей, позакрывали. Строители из братских республик берутся за всё и часто недорого, но с ними – как повезет. И вне зависимости от национальности строители нередко еще и уносят, «что плохо лежит», следить за ними приходится постоянно, если это не бригада, с которой сотрудничаете постоянно и не строители, вполне оправдывающие личное доверие. А взамен вынесенного строители могут одарить коттедж таким же, но подешевле. Это относится к бетону, утеплителю, кирпичу и всему прочему. Застройщики иногда бывают тоже не прочь сделать подешевле за те же деньги, пустив пыль в глаза на совесть сделанным фасадом. По выражению одного из игроков этого рынка, застройщиков часто не очень судьба сделанного ими дома после его продажи. Проще оценить качество типового технологичного коттеджа, но в России почти каждый дом является результатом самостоятельного творчества и фантазии его строителей.

Покупка у крупного застройщика тоже не гарантирует качество. В том же коттеджном поселке качество может «гулять» от дома к дому и зависеть не столько от застройщика, сколько от прораба и бригады. Хуже всего с качеством в поселках, где участки продаются вместе с подрядами на строительство домов: там часто в дело идут бросовые стройматериалы.

Качество коттеджа еще поддается проверке в ходе его строительства. А затем его может показать только время: не вскрывать же стены. Что-то смогут сказать строительные эксперты, но их привлечение может оказаться дорогим и хлопотным делом. Но и здесь – как взяться. Можно найти специалиста с богатым опытом, берущего за выезд $350-500 и еще $100-200 – за отчет. В арсенале бригад экспертов, берущих где-нибудь $5 с кв. м, обычно бывают влагомеры и приборы неразрушающего контроля, определяющие марки бетона и напряжения в арматуре, излучая и принимая акустические и электромагнитные волны. Иногда они работают и «разрушающими» методами, к примеру, откапывают фундамент на предмет проверки гидроизоляции. По рассказу одного такого эксперта, в Подмосковье ок. 90% коттеджей построено без соблюдения СНиПов и знания нужных технологий. Пример: в новом чрезвычайно дорогом коттедже за вентрешеткой была просто глухая стена.
И все же есть простые правила, позволяющие купить коттедж не настолько «вслепую» и «наудачу». Обычно покупатели обращают больше внимания на планировку и дизайн, место и особенности участка. А главные «мины» могут быть зарытыми в строительных тонкостях.

Для начала можно навестить самые проблемные места: спуститься в цоколь, подняться на чердак, зайти в бойлерную. Сотни российских коттеджей страдают от воды в подвале, появляющейся из-за плохой гидроизоляции. В подвале надо обращать внимание и на стены: не влажные ли, внимательно осматривать углы. На чердаке можно заметить недостатки кровли (вплоть до подтекания). А в бойлерной вообще можно увидеть коттедж без прикрас. Дотуда они обычно не доходят.

Далее можно проверить окна и двери: пооткрывать, позакрывать. Их свободное открывание и закрывание свидетельствует в пользу правильной усадки. В камерах стеклопакетов не должно быть влаги.
Важные критерии – ровность всех поверхностей и просто аккуратный вид. Обычный строительный уровень покажет, ровны ли стены и паркет.

В деревянном коттедже надо проверять, как просушено дерево. Измерять влажность можно влагомером. Если цвет древесины не равномерный, на ней есть пятна и чернота, это может свидетельствовать об отсутствии обработки дома спецсоставами или антисептиками.

Покупатель имеет право попросить включить всё – от электричества до отопления, воды и т. п. и опробовать все системы в максимальном режиме, увидеть документацию на сам дом и его системы и вообще все документы (договора с компаниями, ставившими различные системы, сертификаты, инструкции, гарантийные талоны, схемы разводки всех коммуникаций). Не так уж редко застройщик дорогого коттеджа не знает, как проходят трубы и кабели. А это незнание может осложнить устранение поломок в будущем. Для ликвидации неполадок важно точно знать, где именно проходит та или иная коммуникация или провод. Отсутствие же документов может намекать на незаконные подключения и предрекать отключения от жизненно важных систем.

Еще одна хитрость – приурочить покупку к весне, после того, как зимние и весенние условия откроют множество недоделок и сделают возможными проверки отопления, кровли и гидроизоляции.

Много ценной информации могут сообщить соседи. Если дом сразу строили на продажу, делал это стройбат, машинами продававший стройматериалы налево, а на коттедж использовал б/у материалы – соседи часто бывают в курсе.

Не менее ценный источник – председатель кооператива или товарищества и чиновники местной администрации. Они могут прояснить ситуацию с коммунальными благами и инфраструктурой. Например, сообщить, что в данном поселке на дом приходится лишь 5 кВт электричества или что газа раньше через 5 лет ждать не стоит.

Много можно понять и осмотрев другие объекты того же застройщика. Как минимум такой осмотр покажет среднее качество объектов, на которое можно рассчитывать и их типичные «косяки». Кроме того, от обитателей этих объектов можно узнать о типичной реакции застройщика на сообщение ему о недоделках: устраняет он их «без вопросов» или вообще никогда не отвечает, если звонят его бывшие клиенты.

Недостатки или отсутствие документов – не обязательно повод отказаться от продажи. Если хорошо представлять себе, во что «ввязываетесь» с данным конкретным домом и по силам ли Вам (и будет ли желание) довести его до ума – можно просто значительно сбить цену при торге.