По официальным данным рынок недвижимости Испании переоценен на 55%, так ли это?

Кризис никак не повлиял на стоимость недвижимости в Испании и даже наоборот, ведь недвижимость в этой стране на 55% дороже реальной стоимости. Такое заявление было опубликовано в журнале The Economist и вызвало ряд бурных возмущений. В чем же была ошибка известного издания? Дело в том, что The Economist регулярно публикует сводки по ценам на жилье, статистика ведется по всему миру. В качестве основы берется официальная статистика рынка недвижимости по ряду стран, рынок недвижимости Испании также входит в перечень.

Последний обзор рынка гласит, что в ряде стран произошло снижение цен на недвижимость, но это не касается Испании, где цены по-прежнему остаются завышенными. The Economist отмечает, что цены продолжают снижаться на переоцененных рынках зоны евро: Ирландия, Испания и Франция.

Каким же образом авторитетное издание определяет завышенные или заниженные цены действуют в тот или иной момент времени? Расчет реальной стоимости недвижимости определяется отношением цен объектов недвижимости к арендным ставкам. The Economist считает данный метод аналогичным тому, который используется ведущими аналитиками биржевого рынка (цена/доходность).

На базе этого метода специалисты издания, проводившие расчеты, пришли к выводу, что самая переоцененная страна – Испания, с процентом переоценки 55. Вслед за ней идут: Гонк Конг, Австралия, Франция, Швеция, Ирландия, Великобритания. В категорию недооцененных попали: Германия, Япония, Швейцария и США.

Проблема этого метода подсчета в том, что за базу он берет официальные данные по рынку недвижимости анализируемых стран. А официальная статистика в Испании далека от реальных цен. Если вы The Economist производил свой расчет, основываясь на реальных данных, то, скорее всего, получил бы следующие результаты: понижение цен на недвижимость на 10-30%.

Остается только догадываться, какой ущерб нанесет Испании информация о том, что ее рынок недвижимости переоценен на 55%.

Ведь иностранные кредиторы привыкли верить таким авторитетным изданиям как The Economist.

Как следствие, Министерству жилищного строительства Испании следует бросить все силы на то чтобы приблизить официальные данные к реальным.

Следует отметить, что The Economist признает некоторые неточности в своих измерениях. Сюда следует отнести игнорирование ряда переменных, например изменение действующих ставок в странах, длительный срок существования статистики. Но информацию о главном изъяне он упускает из виду.

Как итог The Economist отмечает, что метод цена/аренда – действенное средство определения раздутости рынков недвижимости.

Сектор недвижимости Испании теперь банкрот

С таким заявлением выступил президент Испанской ипотечной ассоциации (АНЕ). Это в значительной мере повлияет на рынок недвижимости Испании. В третьем квартале 2009 года долг испанских застройщиков составил 324 млрд. евро. Это примерно 30% ВВП Испании. Размер одних только процентов по нему равен 15 млрд. в год. Но получить их девелоперы уже и не надеются. В результате падения цен на недвижимость желание банков принимать ее в зачет сокращается, более того они готовы прекратить выдачу кредитов застройщикам. Более половины этого долга вложено в покупку земли, рынок на которую на сегодня отсутствует. Правительство Испании и банки знают об угрозе, но пока решительных действий не предпринимают.

Выходом может стать создание так называемого «плохого банка». Такой банк служит для перевода в него всех просроченных долгов по недвижимости, происходит освобождение «хороших банков» от плохих активов, что позволяет им возобновить кредитование.

Негативным моментом является то, что ситуация возникшая с девелоперами ведет к «подорожанию» кредитов для всей экономики.

Немного о парадоксах и их последствиях

Согласно новым цифрам от Министерства Развития количество разрешений на строительство в прошлом году снизилось на 59 %. Все идет к тому, что общее их количество за 2009 год будет минимальным. Сильнее всего сокращение отразилось на разрешениях на блоки апартаментов (61%), отдельно стоящей недвижимости (50%).

Следует отметить, что с 1999 года количество разрешений росло в ошеломляющих темпах. Пиковой точки оно достигло в 2006 году. Сегодня процент выдаваемых разрешений значительно сократился, за счет чего без работы остались тысячи строителей.

Почему так произошло?

Первая причина – массовое строительство вызвало переизбыток недвижимости на рынке. Цены в заданных сегментах снизятся, пока излишек недвижимости не рассосется.

Вторая причина – недееспособность строительного сектора Испании, для выхода из болезненного состояния ему могут потребоваться десятилетия.

Парадокс заключается в том, что наряду с огромной массой уже существующей недвижимости, на которую нет спроса, может потребоваться недвижимость нового типа, в результате возникнет дефицит.

По данным статистики рынок недвижимости Испании «измельчал» на 27%.

2008 – называют плохим годом, 2009 – ужасным, а 2010 – рискует быть критическим.

Следует отметить, что в тот момент, когда рынок падал, количество сделок с вторичной недвижимостью сокращалось в два раза быстрее, чем сделки, где фигурировали новостройки. В то время как показатели по новостройкам превышали показатели по вторичной недвижимости на протяжении всего 2009 года. При нормальной ситуации на рынке все должно происходить с точностью наоборот. В 2010 году количество сделок по вторичному жилью снова может обойти новостройки. Хотя здесь может быть проведена поправка на то, станут ли банки кредитовать желающих приобретать вторичное жилье.

Что дальше? Скорее всего, показатели стабилизируются или даже улучшатся. Хотя не исключается вероятность еще одного падения вниз, в том случае, если продажи по новостройкам снова обвалятся.

Не стоит говорить о спаде

Британцы сильно погорели на испанской недвижимости. А немцы ждали своего времени, затаившись в укромном уголке, теперь пришла пора вернуться, стоит ли нам последовать по их стопам.

Конечно, наша нация вполне может получить ветвь первенства в роли знатоков рынка испанской недвижимости и инвестиций в нее. Но так ли мы хороши в инвестировании за рубеж? Ответ, нет. Если мы хотим чему-то научиться у немцев, то на вооружение следует взять схему - покупать недвижимость во время спада, а не роста. И продавать тогда, когда немцы начнут это делать.